郑州限购后写字楼市场分析 仍需4年消化完毕

郑州地产市场持续了9个月的“高烧”，让住宅成为风头无两的宠儿。相较于住宅的高压管控，商办市场则显得有点平静。虽然国务院办公厅6月发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房改变为租赁用房，但就目前而言政策落地尚需时日，对商办物业库存的去化作用有限。然而随着政策突袭，限购、限贷等一系列针对商品住宅市场投资行为的紧箍咒，迫使投资者的目光转而投向写字楼和商业市场。仿佛是在一夜之间，写字楼市场似乎迎来了春天？

由于首付五成、使用年限较短等原因，郑州的非住宅市场特别是写字楼一直以来存在着库存量大、成交价格不高的特点。目前郑州住宅每平方米2万多已经不再稀奇，处于高位，但写字楼还是倒挂的。比如东风南路与康宁街交会处建业天筑项目3.7万/㎡，而附近的写字楼才1.5万/㎡，价格落差很大，写字楼处于典型的“低位”。相比较国外成熟的房地产市场，未来郑州写字楼市场的资产价值和租金还有很大成长空间。写字楼的投资不受限购限贷的限制，因此可以任意纵横驰骋。

　　据统计，前三季度郑州市写字楼共计成交36.6万㎡，均价为10691元/㎡。历史数据显示，近3年郑州市场写字楼年均成交均在60万㎡左右，价格从2013年的9700元/㎡小幅增长至2015年的10800元/㎡。从前三季度数据来看，2016年郑州写字楼市场表现中规中矩。从库存方面来看，目前市场库存约为250万㎡，需要4年消化完毕。从区域来看，郑东新区和金水区依旧为写字楼热点区域，除了供应量大外，这两个区域相关产业基础的发达，较强的经济基础都有可能带来大量的成交。

　　写字楼真的将迎来春天？

　　就目前形势来看，投资热钱最有可能转向商业写字楼市场，不动产投资收效还是较为妥当的投资行为。相对其他投资产品来说，不动产投资具有稳定性，看得见摸得着。而住宅限购后这一通路阻断，市场只有商业写字楼产品，单从财富保值增值性能上看写字楼在后续市场表现中将会受到“迟到”的重视。

　　河南地产业内人士陈世博认为，今年10月，郑州重启限购政策，这对于写字楼市场来说，可能是春天即将来临的一个新的信号。不仅如此，今年以来，随着郑州设立自贸区、航空港区的快速发展、特大城市概念的落地，郑州未来几年将处于经济发展的战略机遇期。因此，如何在写字楼项目上提升运用新模式、提升服务能力、增强吸引力，将是开发及运营者亟待应对的新形势。

　　但是住宅市场执行严格的楼市新政，市场投资氛围趋冷，购房者观望情绪蔓延，写字楼同样也会受到影响。河南省商业经济协会会长宋向清及河南知名地产专家高重恒都认为，写字楼市场表现一定会比双限之前好，这个判断是准确的。但由此得出写字楼的春天来了，依据不充分。因为，写字楼市场好坏取决于供求关系，目前写字楼供大于求问题突出，而且这种局面并不会短期内消除，因此写字楼距春天还有些距离。

　　宋向清认为当前市场下写字楼最重要的因素是适应创新创业者需求，开发一些户型适宜、配置齐全、功能完备的写字楼。好的写字楼主要有以下几点优势：首先，政策上一定要有政府支持。政府打造的新区往往对企业孵化、资金招引、税收减免等有较大的政策扶持；其次，区域上一定要具备商务氛围。商务办公链成体系的区域往往拥有良好的商务办公配套及政务办理配套服务，比较节省工作时间利于提升企业工作效率；再次，交通环境上一定要具有通达性。最后，产品上一定要体现办公档次，具有相应的物业配套服务。入户层高、楼层层高、空间设计和外观呈现等是写字楼产品硬件，物业服务是其软件。而户型段则决定了写字楼业态分布的均衡性。户型段跨度较大的写字楼物业能容纳不同业态的公司利于企业交流和业务合作。写字楼产品拥有以上几点优势往往会受到大量企业的青睐争相入驻，是名副其实的“潜力楼”，未来价值不可估量。