北京写字楼市场呈区域分化

大量新项目及存量改造项目的相继入市，改变着北京现有写字楼市场的格局。从区域看，大量新增物业为寸土寸金的CBD带来更多空间，导致该区域空置率的上升和租金的下滑，业主不得不通过降低租金来挽留租户；金融街区域则由于供应有限，一直保持供不应求的状态，业主反而要对非优质客户进行清退，从而引入更优质的客户；新兴的望京则凭借充足的供应和价廉的租金，承接了外溢需求；北京最早的传统商务区东长安街，则正在通过楼宇改造带来的供应和黄金地段优势，成为又一处热门区域。

东长安街：楼宇改造带来新机遇

作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，对租户吸引力不如从前，正面临租户流失的问题。区域空置率于季内小幅升高0.6个百分点至5.8%。于上季度入市的中粮广场C座商改办项目已实现30%的签约率。同样，北京国际饭店“酒改办”项目目前正处于改造装修期，已有客户签约。在此之前入市的北京首个酒店改写字楼项目新闻大厦签约率保持在95%以上。

2017年上半年，国际甲级标准的国贸三期B座入市，令CBD整体空置率连续六个季度走高至6.8%，为2011年以来最高点。为应对市场竞争，部分业主主动下调报价以吸引和挽留优质租户，平均租金水平连续五个季度出现微幅下滑，为379.1元/平方米/月。同时，部分业主加大代理佣金比例，甚至有高达3个月的佣金比例，提高第三方代理的积极性，以抢夺优质大面积租户。

未来五年，CBD核心区将迎来大规模集中供应，带来约200万平方米的新增办公面积，相当于现有存量的一倍。按照此前估计数据，有接近50%将作为企业总部自用，预计到2021年，CBD整体空置率将升高至15%。

目前，金融街甲级写字楼市场存量维持在202万平方米左右。由于近年来供应水平有限，加之需求持续旺盛，金融街一直处于供不应求的状态。2017年二季度，金融街空置率与上季度持平为2%，依然为全市最低水平。平均租金环比上升0.5%至547.4元/平方米/月。近期有业主计划开展租户升级调整，将未来可能无法承受日益高昂租金的租户进行清退，来吸引更优质的企业进驻，并且从运营角度提升项目整体品质。从未来五年看，金融街区域年均供应仅在12万平方米，而在内资金融行业扩张需求的支撑下，预计租金仍将具有一定的上涨动力。2017年上半年，昆泰嘉瑞中心和利星行广场B座入市，令望京区域甲级办公楼存量升至72万平方米。其中，昆泰嘉瑞中心为阿里巴巴整栋购买用于企业自用。尽管整体市场进一步承压以及望京陆续有新项目入市，但随着区域商务氛围的逐渐成熟以及相对优惠的租金水平，望京吸引了众多升级和搬迁的需求，令整体空置率持续下降至10.9%。区域平均租金255元/平方米/月，环比基本保持稳定。