郑州五大区 主要商圈写字楼停车位售价租金最全报告

总体回顾

2016年写字楼市场低迷 2017年市场回暖

根据克尔瑞今年年初公布的大数据显示，2016年郑州纯办公供应面积48.63万㎡，同比下跌45.2%;销售面积72.19万㎡，同比上涨0.8%;销售均价10693元/㎡，同比上涨0.8%。截至12月底，纯办公存量为154.63万㎡。

公寓供应面积113.68万㎡，同比上涨62.5%;销售面积105.51万㎡，同比上涨214.2%;销售均价9173元/㎡，同比上涨8.0%;截至12月底，公寓存量为85.55万㎡。

目前郑州整体写字楼市场趋于回暖，金水区、管城区、二七区等老牌商圈入驻率普遍在80%以上，而郑东新区由于近几年的大量新盘入市，拉低整体入驻率，但是从今年开始，普遍有所好转。记者在走访中了解到，影响写字楼价格和租金的首先是区位，一处交通方便、位置绝佳的写字楼往往受到追捧，如金成国际广场，就算年代比较久远，需求依然很旺盛。其次是配套，停车位是否够用、就餐是否方便、装修是否豪华、环境是否优美往往决定着写字楼的租金价格，以绿地之窗和升龙广场为例，两者都在高铁片区，但是精装修的绿地之窗租金可以达到2元/㎡/天，而升龙广场由于内部装修还是“大白墙”，租金只能到1.7元/㎡/天。最后决定入驻率和租金的还有建筑水平、物业服务。以建正东方中心为例，位置在高铁片区稍偏一些，但是依靠美国LEED建筑的认证，加上具有一级物业管理水平的服务，建正东方中心价格丝毫不比位置更好的绿地双子塔、升龙广场低，达到2.2元/㎡/天，并且入驻率超过90%。而像管城区、中原区等老城区，写字楼去化难度大，商住两用型公寓十分走俏，个别公寓项目推出非标层，模仿写字楼大开间格局，需求量较大。

新盘易寻，旧盘难觅。已成熟的写字楼很难找到开发商相关人员，记者只能通过购房者或租房者身份问询项目物业;被误认为是中介或行业同行而遭遇闭门羹的情况时有发生;同时，记者亲身感受最难的就是停车，且停车费不低，常常绕着商圈转了20分钟找不到停车位，而进了写字楼停车场20分钟即收费4至5元;更多的老写字楼并不让外来车辆进入。

除此之外，记者感受商业写字楼的物业管理相对更专业、要求更高，专业服务写字楼的人才和管理是郑州目前最缺乏的，这样行业和工作也大有可发展空间。

如果说一个城市的住宅承载着这个城市人们的安居和幸福，那么，写字楼就是这个城市一道道时尚的风景。写字楼增加郑州的时尚感，也为郑州使用写字楼的人们带来更高的工作效率，也让投资者在写字楼市场有更多收获。

郑东新区

郑州CBD片区一片大好、高铁片区参差不齐

郑东新区作为政府规划最核心的商务区，这里写字楼林立，吸引了众多有实力的公司入驻，同时也成为各家房企角逐的重点区域。目前这里可分为CBD片区、高铁片区和龙子湖片区。

CBD是中央商务区，在如意湖的环线上，靠近内环的写字楼，不少是商住两用。据龙湖大厦一物业人员称，“今年的租赁行情比去年强，过完年开始，陆陆续续进驻一批公司，租金却基本保持去年的价格”。记者了解到，房间朝向如意湖的租金为1.5元/㎡/天，朝向外环的为1.3元/㎡/天。旁边的金成东方国际形势也是一片大好，记者在一楼大厅的楼层指示牌上看到，几乎每个楼层都有公司入驻，由于整体办公环境稍好，租金价格也相对贵一些，为1.7元-1.8元/㎡/天，出售价格为1.7万元/㎡，车位也有出售，每个价格为11万元。

而在商务外环边上的，则普遍为纯写字楼。在新芒果大厦，物业人员告诉记者，目前整栋大厦只剩一套房源出租，租金为2.2元/㎡/天，物业费5.9元/㎡/月，每个车位卖到25万元。其他的如国际商会大厦、王鼎国际、中科金座等租赁市场一片大好，租金在1.8元-2.5元/㎡/天。另外，谈写字楼，怎能少得了“大玉米”?在走访中记者了解到，目前“大玉米”空置率依然较高，但随着越来越多的公司进驻，形势也已有所好转。一位租户告诉记者，这边物业费稍贵一些，达到20元/㎡/月左右，租金相比于之前的1块多也慢慢回升为2.5元-3.5元/㎡/天。

接下来是高铁片区。与前几年房源多、配套少、空置率高不同的是，目前，随着CBD片区写字楼市场趋于饱和，越来越多的企业进驻配套趋于完善、建造科技更为高端的高铁片区。一名长期在该区域做租赁的工作人员介绍称，近两年升龙广场、绿地新都汇、易元国际等写字楼交房后，把区域租金拉了下来，目前普遍在1.7元-2元/㎡/天。

由于几乎都是纯写字楼，物业费基本在10元/㎡/天左右。这里的标志性建筑就是绿地双子塔了，相比于其他写字楼，双子塔的位置绝佳，停车位达到2000多个，由于刚交房不久，很多楼层空置现象较多，装修气味较大。“双子塔的入驻率目前为三四成，租金为1.8元-2元/㎡/天，相信经过一年后，这里会火爆起来。”一名负责租赁的工作人员称，这个价格跟绿地之窗差不多。在绿地之窗记者了解到，这里入驻率达到80%以上。

再往南是升龙广场，入驻率达到70%，3号楼去年刚交房，加上是毛坯房，入驻率稍低，在50%左右。记者进入内部看到，四周墙面均为“大白墙”，租金稍低一些，为1.7元/㎡/天。楷林IFC在2.4元/㎡/天，入驻率达到70%;绿地新都会，截止到目前入驻率也基本达到五六成。值得一提的是，再往南，位置稍微偏一点的是建正东方中心，入驻率高达95%以上，其物业总经理朱杰告诉记者，该项目是高铁片区首个精装修交房，并获得美国LEED认证，停车位多达1700个，超过国家标准。

在龙子湖片区整个不大的湖心岛上超过十栋商业楼正在热火朝天建造着，但是品牌房企较少。已经建好或即将交房的有正商四大铭筑、建业智慧港、永和龙子湖广场、万正紫湖公馆等，有很多都是公寓、办公、商铺多用型产品。其中正商四大铭筑租金价格在1.2元—1.3元/㎡/天之间，目前写字楼价格在13000元左右。

二七区

写字楼销售走高仅次于郑东新区，排郑州八大区第二

根据睿意德调查的数据显示，已在房管局备案的2017年第一季度二七区写字楼成交面积为2.5万㎡，其成交均价为9309元/㎡，成交套数为179套，无论成交套数和成交面积均仅次于郑东新区，但其均价低于东区、金水区、惠济区和经开区。

记者走访该区域核心商圈写字楼，发现绿地滨湖国际城、升龙城、升龙天玺写字楼销售体量占比较大，其中绿地滨湖国际城写字楼第一季度销售面积为6213㎡(房管局备案数据)，销售均价为8900元/㎡左右，上周记者来到绿地滨湖国际城营销中心咨询，该绿地集团相关负责人告诉记者：“目前其一期、二期为现房写字楼，销售价格也之前的9000元/㎡涨到11000元~12000元/㎡，在建的三期为期房，已经出地面5层，即将推出，预计2019年交房。”关于写字楼停车位的售卖情况，该负责人表示：“目前还没有开始售卖停车位，且停车位只卖给业主，标准车位售价为11万元左右。”但其表示，“(车位)租售同时进行，售卖只给业主，出租可以面向全部租户业主”。记者从该负责人处获悉，绿地滨湖国际城预计商业规划用地约490亩，预计总建筑面积约100万方，预计分为七期开发，目前已开发两期，两期均已建成交付，一期总建筑面积147449万方，二期总建筑面积102716万方。记者在该区域周边的中介公司看到，该项目部分出租价位从1.1元~2.1元/㎡/天不等，但具体价位还得同业主商议而定。

升龙城策划经理金先生告诉记者，该项目写字楼1月~3月的销售情况为“认购5416㎡，均价10786元/㎡”，金先生介绍说，升龙城项目的写字楼体量为40万㎡左右，共涵盖7栋写字楼，目前在售的为升龙城8号地块，总建筑面积为168217㎡，其中办公区域为95158㎡，1层~3层为商业，4层至28层为写字楼，车位有556个，“停车位的销售均价为16万元/个，其中负一楼与负二楼差价为一万元左右”。

沿着大学路再向北，就到了升龙天玺项目。该项目策划经理李女士告诉记者，升龙天玺是升龙国际中心的大二期，“目前在售的写字楼为A08地块的1号楼，在售均价为12000元/㎡，目前尚未交房。大一期升龙国际中心已交付使用的写字楼B5、C8出租率均达95%以上，租金从1.8元~3元/㎡/天不等。”李女士说，“二期写字楼共有车位460个，目前已售369个，待售91个，在售车位均价16万/个，已售均价13万/个;升龙国际中心大一期已交房的车位目前月租金350元/月，写字楼停车位配比为79㎡∶1，后期全部由升龙物业统一管理。”